Данная статья предназначена прежде всего для граждан и организаций, вкладывающих денежные средства в строительства жилья. По бытовому это может называться «покупкой квартиры в новостройке». Информация, содержащаяся в данной статье распространяется на договоры, заключенные в соответствии с Федеральным законом от
В статье будут разъяснены нюансы, на которые следует обратить внимание при вложении денег в строительство, а также разъяснен перечень документов, необходимый для регистрации договора долевого участия в строительстве.
30 декабря 2004 года был принят Закон, детально регламентирующий деятельность застройщиков при привлечении денежных средств в строительство в том числе многоквартирных жилых домов (Федеральный закон от
Законом установлены особые требования, главной целью которых было максимально возможно обезопасить интересы лиц, вкладывающих деньги в строительство жилья.
Одним из важных требований закона стала необходимость обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Это прежде всего направлено на особый государственный учет договоров в целях недопущения злоупотреблений со стороны застройщиков и исключения возможности проведения так называемых «двойных продаж», когда договоры на одну и ту же квартиру заключаются с двумя, а то и более «покупателями».
Регистрация договоров участия в долевом строительстве является обременением прав застройщика на земельный участок, на котором ведется строительства правами граждан и организаций, вкладывающих деньги в такое строительство.
Прежде всего Вам следует выяснить, когда застройщиком получено разрешение на строительство — от этого зависит многое, в частности, подлежит ли заключаемый между Вами и застройщиком договор государственной регистрации. Законом установлено, что если разрешение на строительство застройщиком получено после 01 апреля 2005 года, договоры участия в долевом строительстве подлежат обязательной государственной регистрации.
Далее, у застройщика нужно достоверно узнать, на каком основании за ним закреплен земельный участок, ознакомиться с правоустанавливающими документами (например договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности), узнать кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство. Право застройщика должно быть обязательно зарегистрировано в Едином государственном реестре прав Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее — Росрегистрация).
После этого Вы можете получить достоверную информацию о том, с кем уже заключены договоры при строительстве данного дома. Для этого необходимо в Росрегистрации заказать Выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на земельный участок, на котором ведется строительство. Как раз для этого Вам и нужно знать кадастровый номер земельного участка, чтоб указать его сотруднику Росрегистрации. В выписке будут указаны объекты и участники такого строительства.
Имея намерение заключить договор долевого участия, Вам стоит узнать у застройщика, проходила ли в Росрегистрации регистрация первого договора долевого участия. Это также можно увидеть в Выписке из ЕГРП на земельный участок, на котором ведется строительство.
Если регистрация не проходила у экспертов Росрегистрации могут возникнуть вопросы по документам застройщика и Ваше дело может быть приостановлено с отложением сроков регистрации до устранения недостатков — это может отразится на необходимости отстаивать по нескольку раз в очередях, тратить свое время и нервы. Поэтому настоятельно рекомендуем Вам выяснить, регистрировались ли уже договоры по данному дому.
Регистрация всех договоров участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, то есть при заключении договора необходимо обговорить с застройщиком порядок подачи заявлений в Росрегистрацию.
Основным документом, подтверждающим Ваше право как участника долевого строительства, является соответствующий договор, содержание которого до его подписания следует внимательно проверить.
В частности, договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости — это означает, что в договоре должен быть указан в том числе адрес объекта с расположением его на соответствующем земельном участке.
План объекта (квартиры), подлежащего передаче Вам по окончании строительства, рекомендуем составлять как приложение к договору долевого участия, с подписанием его обеими сторонами договора.
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Количество подлинных экземпляров договоров должно быть не менее двух (один из который — для Росрегистрации, один — для Вас).
Важной новацией, введенной Законом от
Застройщик вправе заключать с первым участником долевого строительства договор только после опубликования и (или) размещения проектной декларации и не ранее чем через 14 дней с даты ее размещения.
Вам следует узнать каким образом последняя была размещена, ознакомиться с ней. Данный документ должен содержать: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
К информации о застройщике относится информация:
1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения — для застройщика — юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства — для застройщика — индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика;
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
К информации о проекте строительства относится информация:
1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) о разрешении на строительство;
3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
10) о перечне организаций, осуществляющих основные
Вместе с заявлением о государственной регистрации в Росрегистрацию предъявляется документ об уплате государственной пошлины.
Если договор участия в долевом строительстве заключается лицом, состоящим в зарегистрированном браке, в соответствии с п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, чье согласие не было получено вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Если участником долевого строительства является несовершеннолетний до 14 лет, от его имени должен выступать его законный представитель — родитель, усыновитель, опекун (ст.28 Гражданского кодекса РФ). Договор в данном случае подписывается только законным представителем с указанием на то, что он действует за ребенка.
Несовершеннолетний же, достигший
Заключение соглашений об уступке прав участника долевого строительства, принадлежащих несовершеннолетнему, в любом случае допускается только после предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст.60 Семейного кодекса РФ, ст.28, 37 Гражданского кодекса РФ).
Если же Вы приобретаете квартиру в строящемся доме уже у участника долевого строительства, необходимо удостовериться, что договор участия в долевом строительстве с ним прошел государственную регистрацию. На экземпляре договора должен стоять соответствующий штамп, заверенный подписью регистратора и печатью Росрегистрации. Вы также можете заказать Выписку из ЕГРН и удостовериться в том, что договор участия с Вашим «продавцом» был зарегистрирован.
С данным лицом Вами будет заключено Соглашение об уступке прав. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.382–392 Гражданского кодекса РФ). В случае имеет место перевода долга такое соглашение может быть заключено только с согласия кредитора (если Ваш «продавец» был первым участником на данную
В содержании Соглашения об уступке прав следует обращать внимание на предмет, а именно на указание конкретного объекта долевого строительства — это означает, что в договоре должен быть указан в том числе адрес объекта с расположением его на соответствующем земельном участке.
Количество подлинных экземпляров данного соглашения, которые должны остаться у Вас — также не менее двух (один экземпляр — для Росрегистрации).
После того, как дом будет построен и застройщиком будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию с вами будет составлен акт
Надеюсь, что отмеченные нюансы позволят покупателям жилья в новостройках избежать лишних проблем. Всех моментов естественно в данной статье предусмотреть невозможно, поэтому в каждом конкретном случае целесообразно проконсультироваться у квалифицированного специалиста.
Посмотреть предложения по продаже квартир в новостройках.
За юридической консультацией Вы можете обратиться к специалисту по телефону:
Услуги по сопровождению сделки стоят от 10000 рублей. В них входит консультация и проверка (юридическая) документов на квартиру, мы возьмем справку об арестах, запрещениях, обременениях, проконсультируем о налогах, составим договор и сопроводим Вашу сделку в Росреестре.
