Верховный суд РФ выпустил новые разъяснения, в которых описано, кого следует считать добросовестным приобретателем квартиры. В случае судебных споров у добросовестного приобретателя отобрать жильё сложнее.
Добросовестный приобретатель: какие гарантии?
Нередко на продажу выставляются квартиры, с которыми уже проводилась довольно длинная цепочка сделок (от нескольких и больше). Нельзя исключить риск того, что где-то в этой цепочке (чаще всего, в начале) окажется обманутый продавец или обделённый собственник, который сможет успешно оспорить одну из предыдущих сделок с этой квартирой в суде.
Тогда конечного покупателя может защитить именно признание через суд добросовестным приобретателем. В этом случае забрать у него жильё можно только на основании ст. 302 ГК РФ. То есть, только если один из предыдущих собственников докажет, что квартира выбыла из его владения помимо его воли. (Подробнее см. постановление Конституционного суда РФ № 6-П от 21.04.2003.)
В недавнем «Обзоре судебной практики…» Верховный суд РФ разъяснил, какие действия может предпринять покупатель спорной квартиры ещё до сделки с ней, чтобы затем (в случае судебных разбирательств) его могли признать добросовестным приобретателем.Что же делать, чтобы прослыть добросовестным?
Как сказано в документе, для признания добросовестности покупателя судам необходимо установить, была ли им проявлена «разумная осмотрительность при заключении сделки».
О наличии или отсутствии такой «разумной осмотрительности» может свидетельствовать:
- знакомился ли покупатель с данными записи об этой квартире в Едином государственном реестре прав (ЕГРП); выяснял ли тем самым, есть ли право собственности у продавца, не наложено ли обременений и арестов, нет ли данных о притязаниях третьих лиц (проще говоря,
- знакомился ли он до сделки с выпиской на квартиру из ЕГРП);
знакомился ли покупатель с правоустанавливающими документами на продаваемую квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. п.); выяснил ли тем самым, откуда у продавца возникло право собственности;
- проводил ли будущий покупатель осмотр квартиры до совершения сделки (или, например, купил даже без осмотра, польстившись на низкую цену);
- сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя сомнения в праве продавца на отчуждение данного имущества.
В обзоре судебной практики приводится и пример подобных обстоятельств. Фигурировавшая в одном из процессов спорная квартира ещё до сделки «в течение полутора месяцев трижды являлась предметом договора купли-продажи и дарения и продавалась по цене существенно ниже её рыночной стоимости».
По мнению суда, данные факты должны быть вызвать у покупателя разумные сомнения в праве продавца отчуждать имущество. Потому в том конкретном разбирательстве приобретатель квартиры добросовестным признан не был, и Верховный суд в своих разъяснениях с этим согласился.
Как обезопасить себя юридически
Помните, что в денежных вопросах нужно не доверять, а обезопасить свою сделку с точки зрения закона.
Юрист по недвижимости должен ответить на все Ваши вопросы и помочь при решении любых сложных ситуаций. Работа юриста отличается от работы риэлтора прежде всего тем, что юрист не покупает и не продает недвижимость,
Агентство недвижимости «Сигма» готово помочь Вам решить любой вопрос связанный с продажей или покупкой недвижимости.
Чтобы получить консультацию юриста или заключить договор, обращайтесь в наш офис по адресу: город Челябинск, проспект Победы д.303/2, офис 4, остановка трамвая № 14,15,16, 17, 19, наши телефоны: 740-24-24, 8-951-778-1170.
