Какие квартиры считать неликвидом
К неликвидным объектам принято относить недвижимость, которая отличается довольно низкими потребительскими характеристиками. При этом сроки ее экспозиции значительно превышают среднерыночные показатели. Чаще всего в черные список попадают:
- Квартиры без балконов и лоджий
Со времен хрущевок россияне привыкли использовать дополнительные площади в самых разных целях: здесь сушится белье, хранятся лыжи и велосипеды, выращивается рассада. Впрочем, даже если современному горожанину нет необходимости устраивать на балконе склад, его отсутствие воспринимается как признак непрестижного жилья.
- Жилье на первых и последних этажах
Квартиры под крышей или рядом с подвалом традиционно приобретают менее охотно. Первые отпугивают покупателей возможными протечками крыши и плохой теплоизоляцией, вторые – сыростью и риском вторжения грабителей через окно. Впрочем, в некоторых случаях низколиквидными могут считаться и вторые этажи, особенно если они расположены над шумным кафе, магазином или ночным клубом.
- Неудачно расположенные объекты
Плохая география – главный порок, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Отсутствие рядом детских садов, школ, больниц и других полезных инфраструктурных объектов явно не способствуют быстрой продаже квартиры. То же самое можно сказать и об окружении: неблагополучные соседи или «гетто» мигрантов поблизости запросто могут отпугнуть клиента.
- Недвижимость с юридическими проблемами
Большинство покупателей боятся, что сделку признают недействительной, поэтому с опаской относятся к сложным альтернативным продажам, квартирам с очень пожилыми собственниками, а также к жилью, где прописаны дети. Проблемы с продажей вероятны при наличии неузаконенных планировок и долгов по коммуналке.
- Жилье с неудачной планировкой
Чаще всего покупателей смущают проходные или вытянутые комнаты, темные узкие коридоры, маленькие кухни и низкие потолки. Впрочем, в разряд низколиквидных могут попасть и дорогие квартиры с экзотической отделкой и слишком оригинальной планировкой.
- Квартиры, непригодные для проживания
Независимо от того, приобретается жилье в инвестиционных целях или для себя, покупателю важно, чтобы квартира была пригодна для жизни. «Убитый» ремонт, сделанный еще в советские времена, а также следы пожара или потопа чаще всего отпугивают клиентов или побуждают требовать скидку.
- Жилье с неудачным видом из окна
Пейзаж, который открывается из окон квартиры, тоже много значит при принятии решения о покупке. Проблемы с продажей могут возникнуть, если по соседству находится свалка, кладбище, промзона или бесконечные ряды гаражей. Кроме того, не каждому покупателю понравится ежедневно любоваться на глухую стену или замусоренный козырек подъезда.
Продажа неликвидного жилья – хитрости и советы
Если при объективной оценке своей недвижимости вы обнаружили, что она рискует оказать неликвидной, есть два решения проблемы. Самый простой способ быстро продать не самое востребованное жилье – сделать скидку. Однако какой дисконт будет оптимален в конкретной ситуации, может сказать только специалист. Поэтому прежде чем выставлять квартиру на продажу, лучше проконсультироваться с оценщиком или профессиональным риэлтором.
Более перспективный путь – попытаться устранить явные недостатки квартиры. Конечно, решить глобальные проблемы (например, загрязненный воздух или отсутствие инфраструктуры), продавцу не под силу, однако хотя бы частично исправить ситуацию, вполне реально. Специалисты дают владельцам неликвидного жилья следующие рекомендации:
- Приведите квартиру в приличный вид: сделайте косметический ремонт, уберите хлам и лишнюю мебель. Если жилье находится в «убитом» состоянии, целесообразно вообще удалить старые обои, сбить кафель, а в объявлении указать, что квартира готова к ремонту.
- Задействуйте все возможные способы рекламы: разместите объявления в каталогах о продаже недвижимости в интернете, в местных газетах, расклейте листовки по своему району. Если речь идет о жилье на первом этаже, можно попробовать привлечь внимание покупателей ярким баннером.
- Превратите недостатки квартиры в достоинства. Плохая транспортная доступность района обычно компенсируется благоприятной экологией, а расположение на первом этаже – отсутствием проблем с лифтом.
- Подумайте, как можно решить проблемы с документами. При наличии задолженности по оплате услуг ЖКХ, можно попробовать заложить эту сумму в стоимость квартиры. Если в собственниках числится ребенок, лучше заранее узнать в органах опеки, как получить согласие на сделку.
- Ищете своего покупателя. Возможно, недостатки вашей квартиры для кого-то являются достоинствами. Например, жилье на первом этаже часто выбирают пенсионеры и люди с ограниченными возможностями, чтобы проще было выбираться на улицу. Также они популярны у предпринимателей, которые переводят такие помещения в статус нежилых и используют для бизнеса. А некоторые покупатели ищут квартиру в ограниченном районе (например, чтобы поселить рядом пожилых родственников) и готовы закрыть глаза на многие недостатки.
Неликвидная недвижимость – понятие неоднозначное. Строго говоря, к ней можно отнести лишь те квартиры, которые продать практически невозможно (неразрешимые проблемы с правом собственности, чрезмерно завышенные ценовые ожидания продавца). Любой другой объект вполне реально реализовать. Главное, провести грамотную оценку, устранить хотя бы часть недостатков и найти покупателя, для которого существующие проблемы не станут препятствием для совершения сделки.
