Как применяется срок исковой давности при выселении из жилых помещений

О чем речь?

В Гражданском кодексе России действуют вот такие статьи:

  1. Статья 301, в соответствии с которой вы имеете право истребовать свое имущество из чужого владения, если оно незаконное. Срок давности по этой статье ограничен тремя годами.
  2. Статья 304, где говорится, что права собственника не должны нарушаться, хотя бы (=даже если) нарушение не затрагивает владение имуществом (остаются еще "пользование" и "распоряжение", как вы помните). У нее нет срока давности, то есть статью можно применить хоть через тридцать лет.

29 апреля 2010 года Верховный суд вместе с Высшим арбитражным судом вынесли пленарное постановление, где указали, что статья 304 ГК РФ применяется только в случаях, когда не затронуто право владения. В самой статье написано "даже если", а в постановлении сформулировано "только если" ― почувствуйте разницу!

Арбитражные суды в стране стали ориентироваться на мнение ВС и ВАС. Значительный пласт дел "вышел" из-под 304 статьи и оказался "исключительно под действием" 301; и все эти дела попали под срок давности в 3 года.

Кто пострадал?

Под раздачей оказались споры, в которых одновременно нарушается несколько видов прав.

Пример. Военнослужащий жил в служебной квартире, уволился и должен был освободить жилье. Однако вместо этого вселил туда квартирантов. Нарушаются и право_распоряжения, и право_владения объектом недвижимости. Разрешается судиться только по статье 301 ГК РФ.

Беда в том, что в сфере недвижимости существует масса преступлений, для которых сроки давности критически важны. Если к вам потихоньку без вашего ведома пропишут постороннего мигранта, не факт, что вы обнаружите его в первые 3 года. Квартплата списывается с карты автоматически, в ЖЭК не ходите... Мигрант тем временем ребенка родит.

Или история пострашнее. Одинокого пенсионера запугивали и избивали, пока он не согласился выехать в развалюху в деревне, "уступив" свою городскую квартиру. Позднее к старику пришла помощь, о его ситуации узнали общественники или дальние родственники. Но 3 года тем временем прошли.

Обе ситуации не тупиковые, остаются пути борьбы. Но было бы логичнее сразу использовать именно статью 304, без сроков давности. Однако ВС и ВАС исключили такую возможность.

Так выселят или нет?

Теоретически, существует уйма причин для вселения или выселения человека. Навскидку:

  • задержка оплаты ЖКХ, огромные долги;
  • свинское обращение с квартирой;
  • подделка документов вроде ордера на жилье или договора найма;
  • самозахват;
  • выдача ордера человеком, не имевшим для этого полномочий;
  • работа или служба в армии с предоставлением служебной квартиры;
  • и многое другое.

А судят кто во что горазд. Даже в очень похожих ситуациях разные судьи принимают не идентичные решения. Иногда используют статью 301, а иногда выбирают 304. Соответственно, то применяют трехлетний срок давности, то не применяют.

Для собственников такая практика очень тревожная. Но действительно, сейчас бывает сложно предсказать, как поступят с самовольным захватчиком вашего дома.

Плюс всегда возникают дополнительные вопросы, нюансы. Какое вселение считать незаконным, как отличать в своих рассуждениях нарисованный документ от украденного, поддельный от недействительного...

Полномочия и законность

Бывают ситуации, когда чиновники не превышают своих полномочий, но нарушают процедуру оформления ордера. Законно ли получает человек жилье в социальный наем или он должен быть выселен? (Ремарка. Если вам любопытно, то конкретно в этом примере применяется трехлетний срок, который может и сократиться решением судьи. То есть нанимателя или выселят в первые 3 года, или оставят в покое навсегда. Так решил ВС в Определении № 5-В08-77.)

Появившись, Определение № 5-В08-77 потянуло за собой новый хвост сложностей. Его стали применять, когда нужно и не нужно. Потому что судьям просто не хотелось глубоко погружаться в дело, подробно исследовать огромные массивы документов. Ведь в идеале следует смотреть не только актуальные бумаги, но и те, что действовали в момент вселения. И именно по ним судить, у кого какие полномочия тогда были. Этого зачастую не делается.

Служебное

Со служебным жильем картина похожая: исходы дел бывают любыми. Например, суд отказал собственнику-юрлицу в выселении бывшей работницы из занимаемой квартиры. Потому что она уволилась в середине девяностых, а иск о выселении был подан в середине нулевых. Суд решил, что жилье давно перестало быть служебным. Закон ведь не запрещает работодателям оставлять квартиры своим бывшим сотрудникам, переоформляя их как соцнаем. И раз за 10 лет вопрос о выселении не поднимался, значит, квартира фактически предоставлялась уже по соцнайму.

С другой стороны, если иск о выселении из служебного жилья подается в первые 3 года, то выселяют легко.

Коммуналка и соседи

Из-за накопленной задолженности выселяют в целом неохотно. Обычно людям идут навстречу и всего лишь выносят решения "погасите наконец долги".

Однако если собственник идет на принцип, то вполне реально добиться решения в свою пользу. То есть выселить человека, даже если он не платит 15 лет и требует применить трехлетний срок давности.

Неприятных соседей также выселяют не очень часто, но успешно. Это не парадокс. Обычно такие скандалы не доводят до конца, мало кто готов реально ходить в суд и настойчиво добиваться выселения. Но если истец займет твердую позицию, у него нормальные шансы.

***

Так что сложилась довольно запутанная и противоречивая ситуация. И остается только надеяться, что сами ВС и ВАС приведут ее в порядок. Например, выпустят дополнительные разъяснения или уточнения для нижестоящих судов. Пока же "проблема статей 301/304" и пресловутых трех лет беспокоит жилищных юристов.