О проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке рассказывает юрист.
Основная задача проверки: исключить риски потери права собственности.
При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.
Как проверить квартиру?
1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.
Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.
Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.
На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.
2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос сведений ЕГРН из Росрестра.
3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).
4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.
По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.
5. Запросите у собственника справку из ЖЭКа о зарегистрированных.
Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.
Такую справку может запросить только собственник.
6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.
Как проверить собственника?
1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.
Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется.
2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.
3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.
Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.
4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.
Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.
5. Запросите согласие органов опеки.
Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.
6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.
Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.
7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.
Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.
8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.
Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.
Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.
Остались вопросы?
ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕСЬ С НАШИМ ЮРИСТОМ!
