Как не купить долгострой
10 советов, как не обжечься в кризис.
Основной совет, который в кризис дают эксперты покупателям квартир — покупать недвижимость, либо в построенных домах, либо в домах высокой степени готовности, конечно хорош, но надо отдавать себе отчет, что в этом случае вы:
Получаете максимальную стоимость квартиры. Застройщику уже не нужны средства на строительство (за редким исключением, когда речь идет о погашении кредита банку), а значит он может позволит себе «сидеть» на сданном жилье в ожидании покупателя.
Ограничиваете себе выбор квартир, этажей и планировок. Несмотря на кризис, по нашим наблюдениям, большую часть квартир застройщики пока продают на этапе строительства.
Мы постарались собрать основные советы, как выгодно приобрести квартиру на этапе строительства и не влезть в долгострой.
1. Интернет, интернет и еще раз интернет
Перед приобретением пройдитесь поиском по отзывам о застройщике. Сейчас по большинству компаний и объектов вы найдете соответствующую группу ВКонтакте или обсуждение на одной из досок объявлений о недвижимости. Как правило сроки сдачи срывают одни и те же компании. Очевидно, что в кризис они лучше работать не станут.
2. Строит или не строит
Достаточно просто посмотреть, что происходит на строительной площадке и вы поймете, как скоро будет сдан дом. Если вы видите двухсменную работу, то скорее всего дом будет сдан в срок. Если «на доме» нет рабочих, а кран сложен вывод напрашивается сам по себе.
Учтите, что при существующих технологиях срок строительства панельного дома варьирует от нескольких месяцев до полугода. Конечно не все строят так быстро, но, если вам говорят, что панельный дом будет построен, более чем через год — стоит задуматься. Возможно застройщик чувствует себя не лучшим образом.
Монолит строится значительно дольше (и зависит от этажности) средний срок строительства 14-16 этажного дома 1-1,5 года. Но даже в этом случае вы увидите достаточно высокую активность монолитчиков и каменщиков на объекте.
3. Юридическое лицо
Обращайте внимание на какое юридическое лицо оформляется договор. Если у застройщика под каждый дом отдельное юр.лицо — это не очень хороший признак. В случае срыва сроков завершения строительства обращаться за компенсацией возможно будет не к кому.
4. Банки
Даже если вы покупаете квартиру со 100% предоплатой обратите внимание дают ли банки ипотеку под данную новостройку. Банкиры следят за тем, как застройщики выполняют свои обязательства и за их финансовой документацией.
5. Кредиты
Покупателей часто отпугивает тот факт, что квартиры застройщика находятся в залоге у банка. Однако на деле ничего страшного в этом нет. Более того это означает, что дом строится на средства банка и значит у застройщика есть финансовые ресурсы для ведения работ вне зависимости от того удастся ему привлечь дольщиков или нет.
6. Репутация
Несмотря на то что репутация для застройщика все, в кризис даже самые титулованные строительные компании могут сходить на дно, или как минимум существенно задержать сроки сдачи дома. Естественно в случае с «темными лошадками» ситуация еще опасней.
7. Прозрачность
Как правило если застройщик в порядке, он с радостью предоставит вам любую документацию. Разрешение на строительство, проектные декларации, договор аренды земельного участка, образцы договоров, учредительные документы самой строительной компании… Секретов быть не должно. Многие честные застройщики просто вывешивают документацию на свой сайт. Если менеджеры начинают юлить значит, где-то есть подвох.
8. Страховка
Страхование добавило хоть каких-то гарантий для покупателей квартир. Но доверять ему слепо и полностью не стоит. Во-первых, страхуют вас только от глобальных рисков, типа банкротства застройщика. Перенос сроков, при этом, никто не отменял. Во-вторых, большинство страховых компаний, мягко говоря, не выглядят серьезными. Достаточно сказать, что никто из титулованных игроков страхового рынка на страховке строящихся домов нами замечен не был. Страхуют застройщиков в большинстве, какие-то малоизвестные фирмы. Да и требования к страховым (до последнего времени 400 млн. руб. собственного капитала), какие-то не серьезные. Конечно сейчас эта цифра выросла до 1 млрд. руб. и государство ужесточает свои требования, но на наш взгляд, пока это дает не слишком много гарантий покупателю.
9. Читайте документы
Не слушайте менеджеров. Открывайте проектные декларации и читайте их. По закону застройщик обязан указать сроки завершения строительства и заселить покупателей не более чем в течении одного квартала после сдачи объекта.
Если застройщик решает перенести сроки он должен уведомить об этом покупателей не менее, чем за 2 месяца до переноса и внести соответствующие изменения в проектную декларацию, опубликованную на сайтах.
Мы часто видели на сайтах застройщика ворох изменений к проектным декларациям, в соответствии с которыми сроки строительства менялись. И так же часто обманутых покупателей, которые не обратили на эти документы никакого внимания. Помните старую поговорку «в России нет воров, есть только разини».
10. Только ДДУ
Только зарегистрированный в регистрационной палате (управление росреестра) договор долевого участия защищает ваши интересы. В отдельных случаях даже честные застройщики вынуждены заключать предварительные договора, но вы должны помнить, что это всегда не безопасно и проверять сделку с утроенной силой.
Как обезопасить себя юридически
Помните, что в денежных вопросах нужно не доверять, а обезопасить свою сделку с точки зрения закона.
Юрист по недвижимости должен ответить на все Ваши вопросы и помочь при решении любых сложных ситуаций. Работа юриста отличается от работы риэлтора прежде всего тем, что юрист не покупает и не продает недвижимость,
Агентство недвижимости «Сигма» готово помочь Вам решить любой вопрос связанный с продажей или покупкой недвижимости.
Чтобы получить консультацию юриста или заключить договор, обращайтесь в наш офис по адресу: город Челябинск, проспект Победы д.303/2, офис 4, остановка трамвая № 14,15,16, 17, 19, наши телефоны: 740-24-24, 8-951-778-1170.
