Право собственности
Юридическую проверку квартиры следует начать с изучения свидетельства о праве собственности на квартиру или выписки из ЕГРН и иных правоустанавливающих документов, ими могут быть договор купли-продажи, дарения, мены и так далее. Необходимо внимательно просмотреть предоставляемые продавцом документы и сверить паспортные данные в свидетельстве и договоре. При наличии иных документов: доверенностей, справок, заявлений, агентских и иных договоров, они также подлежат тщательному анализу.
Домовая книга
При покупке квартиры рекомендуется получить архивную выписку из домовой книги. Она позволит установить всех лиц, когда-либо проживавших в жилом помещении, и тех из них, которые приватизировали приобретаемую недвижимость. Основная значимость такого документа состоит в том, что в нем содержится вся информация о юридической судьбе бывших владельцев: были ли они выписаны и где их новое место жительства, сохранилось ли за ними право пользования на квартиру, несмотря на факт снятия с регистрационного учета.
Перепланировка и документы БТИ
При приобретении квартиры рекомендую выяснить, не было ли ранее проведено самовольных перепланировок. Подобная информация содержится в техническом и кадастровом паспорте жилого помещения. Также необходимо обратить внимание на поэтажный план, выданный БТИ. При выявлении расхождения с типовой планировкой квартиры, БТИ выдаст план с так называемыми «красными линиями». Но часто бывает, что поэтажные планы готовятся на основании инвентаризационных данных по типовой планировке жилья, и соответственно, не содержат зафиксированную информацию о несогласованной перепланировке. В этом случае покупателю самому следует внимательно осмотреть помещение и сличить его с данными, предоставленными органами БТИ. Ежегодно около 10 % договоров купли-продажи совершается с самовольной перепланировкой, что влечет к ее последующей легализации новым собственником, растраты при этом могут доходить до несколько сотен тысяч рублей.
Неожиданные наследники
Если квартира досталась продавцу по наследству, стоит проверить, все ли наследники получили причитающиеся им доли. Все ли наследственные правоотношения прекратились, нет ли судебных процессов между претендентами на жилье. Прецедентная практика свидетельствует, что иногда суды встают на сторону наследника, что становится основанием для оспаривания последующих сделок с наследственным имуществом.
Доверенность
Прежде всего, при совершении сделок по доверенности необходимо проверить ее подлинность. Для этого разумно встретиться с лицом, выдавшим доверенность. В противном случае действительный собственник квартиры может обратиться в суд и истребовать имущество из чужого незаконного владения, если выяснится поддельность доверенности. Печальных примеров в судебной практике предостаточно. Обычно решения принимаются в пользу собственника в связи с отсутствием его воли на совершение сделки, что подтверждается фальсификацией доверенности на продажу квартиры.
Дееспособность продавца
Обязательным и существенным обстоятельством является проверка продавца недвижимости на предмет психического состояния здоровья. В практике нередки случаи, когда сделка купли-продажи признается недействительной по причине ограниченной или полной недееспособности продавца в связи с психическими заболеваниями, алкоголизмом, наркоманией, старческими отклонениями. Чтобы избежать подобных рисков, необходимо затребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а так же провести анализ судебной практики по рассматриваемой квартире в местном суде.
Прежде, чем принять окончательное решение о покупке жилья, следует проверить и проанализировать различные аспекты предполагаемой сделки, незначительная трата времени и денег поможет предотвратить как потерю квартиры, так и оплату за нее.
Остались вопросы?
ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕСЬ С НАШИМ ЮРИСТОМ!
Отправить заявку
Агентство недвижимости "СИГМА" находится на северо-западе г. Челябинска, пр. Победы 303/2 офис 4, остановка трамвая № 14,15,16,17,19 «ул. Молдавская», тел.740-24-24.
