Что по закону должно остаться в квартире

Когда думать о том, что оставить

Покупатель найден, аванс внесён, дата сделки согласована — значит, пора не только собирать вещи, но и чётко решить, что именно останется в квартире новому собственнику. Непродуманные действия на этом этапе могут привести к конфликтам, срывам сделки или финансовым претензиям уже после подписания договора.

Эксперты АН «Сигма» рекомендуют заранее проговорить с покупателем состав имущества и зафиксировать его в договоре купли‑продажи или передаточном акте, чтобы устранить любые разночтения. Это особенно важно, если квартира продаётся «с мебелью и техникой» или, наоборот, почти пустой.

Общий принцип: пригодность для проживания

Закон и судебная практика исходят из того, что квартира после продажи должна быть пригодной для проживания по своему назначению. Это означает, что в ней должна быть возможность жить, готовить, поддерживать комфортную температуру и пользоваться базовыми благами цивилизации.

Из норм жилищного и гражданского законодательства следует, что у покупателя должны остаться как минимум рабочие инженерные системы и базовая «начинка» квартиры. Всё, что делает жильё элементарно пригодным (свет, вода, отопление, доступ, безопасность), относится к обязательному минимуму и не может быть демонтировано без специального согласия.

Что по закону должно остаться в квартире

Эксперты выделяют перечень элементов, которые, как правило, обязаны остаться в квартире у нового собственника. Это те вещи, которые связаны с объектом капитально, обеспечивают его эксплуатацию и считаются частью самого жилья.

Обычно к обязательному минимуму относят:

• электрическую проводку, розетки и выключатели;

• базовое освещение — хотя бы по одной рабочей лампочке/светильнику на комнату;

• окна с остеклением;

• входную дверь с замком и межкомнатные двери по планировке;

• радиаторы отопления, трубы, элементы системы обогрева;

• газовую или электрическую плиту, если она предусмотрена планом и подключена;

• рабочую сантехнику: унитаз, раковины, ванну или душевую кабину, смесители.

Встроенная мебель и гарнитуры

Ключевой вопрос для многих продавцов и покупателей — судьба встроенной мебели. По сложившейся практике к недвижимости относят те элементы, которые невозможно демонтировать без ущерба для отделки или самой конструкции квартиры.

Чаще всего остаются:

• кухонные гарнитуры, которые закреплены к стенам и коммуникациям;

• встроенные шкафы‑купе, гардеробные системы;

• вмонтированные стеллажи и ниши, являющиеся частью отделки.

Свободно стоящие шкафы, комоды, столы, кровати относятся к движимому имуществу, их продавец вправе забрать, если иное не прописано в договоре. При этом покупатель нередко рассчитывает, что хотя бы часть мебели останется, поэтому важно заранее договориться и всё описать.

Бытовая техника: встроенная и отдельностоящая

Ещё один частый источник недопонимания — бытовая техника, особенно встроенная. В большинстве случаев встроенная техника рассматривается как часть кухонного гарнитура, а значит, по умолчанию остаётся, если стороны не договорились иначе.

К технике, которая обычно остаётся:

• встроенная варочная панель и духовой шкаф;

• вмонтированная посудомоечная машина;

• кондиционеры, закреплённые и подключённые стационарно;

• встроенные вытяжки.

Отдельностоящие холодильники, стиральные машины, микроволновки, телевизоры, мелкая техника (чайники, мультиварки, пылесосы) остаются в квартире только по отдельной договорённости. Если продавец обещал купить «вместе с техникой», список приборов желательно перечислить в приложении к договору.

Освещение, розетки и «мелочи», которые нельзя снимать

Иногда продавцы пытаются демонтировать даже светильники и оставить вместо них «голые» провода, что вызывает законные претензии со стороны покупателя. Общий подход такой: в каждой комнате должно быть базовое освещение, рабочие розетки и выключатели, обеспечивающие безопасное использование помещения.

Полный демонтаж светильников, выключателей или розеток может считаться нарушением обязанности передать жильё пригодным для проживания. Если продавец хочет забрать конкретную люстру, лучше либо заменить её на более простой светильник до передачи, либо заранее согласовать это с покупателем и прописать в документах.

Личные вещи и то, что можно забрать

Личные вещи, одежда, книги, посуда, декор и большинство предметов быта не обязаны оставаться в квартире и, наоборот, должны быть вывезены к моменту передачи ключей. Исключения составляют только те предметы, о которых стороны специально договорились.

К тому, что обычно забирают:

• свободно стоящую мебель (если не оговорено обратное);

• бытовую технику, которая не встроена;

• текстиль, шторы, ковры, коврики;

• личный декор, картины, фотографии, зеркала, если они не являются частью отделки.

Эксперты советуют полностью освободить квартиру от личных вещей: оставленный «на память» хлам не добавляет ценности новому хозяину и может стать поводом для претензий.

Как всё правильно зафиксировать в договоре

Главное правило: никаких надежд на устные договорённости, только письменные формулировки. В договоре купли‑продажи или в отдельном передаточном акте рекомендуется прописать состав остающейся мебели, техники и иного имущества.

Эксперты советуют:

• перечислять ключевые предметы с указанием типа (например, «кухонный гарнитур с варочной панелью и духовым шкафом»);

• избегать двусмысленных формулировок вроде «часть мебели» или «по договорённости»;

• включить фразу о том, что объект передаётся в пригодном для проживания состоянии с исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием.

Такой подход защищает и продавца, и покупателя: первым не предъявят неожиданные требования «оставить всё», вторые получат гарантии по базовому состоянию квартиры.

Типичные конфликтные ситуации и как их избежать

Чаще всего споры возникают вокруг кухонь, шкафов‑купе, кондиционеров и красивых люстр. Покупатель может считать их неотъемлемой частью квартиры, а продавец — личным имуществом, которое он вправе забрать.

Чтобы не доводить дело до конфликтов:

• проговаривайте спорные предметы ещё на этапе показа квартиры;

• фиксируйте достигнутые договорённости в переписке и документах;

• не меняйте свои решения «в последний момент», когда покупатель уже рассчитался с вами.

Профессиональный риэлтор поможет заранее увидеть потенциальные риски и нейтрализовать их, предложив понятные формулировки и прозрачные условия.

Почему стоит обсудить «комплектацию» квартиры заранее

Правильно выстроенные ожидания — залог спокойной сделки. Если покупатель изначально понимает, в каком виде он получит квартиру, у него меньше поводов торговаться на финальном этапе или предъявлять претензии после передачи ключей.

Для продавца это возможность заранее спланировать переезд, понять, какую мебель и технику он забирает, а что остаётся, и не «ломать голову» за пару дней до сделки. Профессиональный риэлтор поможет составить понятный перечень и встроить его в договорную схему.

Как помогает АН «Сигма»

АН «Сигма» специализируется на сопровождении сделок по продаже и покупке недвижимости в Челябинске, включая сложные случаи с меблированными квартирами. Эксперты агентства знают, какие формулировки работают в договорах, и помогают прописать, что именно остаётся в квартире, а что относится к имуществу продавца.

Клиенты агентства получают полный цикл услуг: от подготовки квартиры к продаже и переговоров с покупателями до юридической проверки, составления договора, передаточного акта и организации освобождения жилья и передачи ключей. Это снижает риск конфликтов и позволяет провести сделку спокойно, без сюрпризов и потерь.

Призыв к действию

Если вы готовитесь к продаже квартиры и не уверены, что обязаны оставить, а что можете забрать без последствий, лучше заранее обсудить это с экспертом. Специалисты АН «Сигма» помогут выстроить прозрачные условия, подготовить документы и провести сделку без конфликтов и скрытых рисков.

Позвоните по номеру 8‑922‑014‑56‑85, напишите в WhatsApp или Telegram, либо постройте маршрут до офиса АН «Сигма» на Яндекс.Картах, чтобы получить консультацию и персональный план продажи вашей квартиры. Это сэкономит время, нервы и поможет выгодно завершить сделку.

Построить маршрут до агентства «Сигма»